MArchitecten · Wolvega
Omgevingsplan wijzigen
Ruimtelijke onderbouwing, BOPA en planwijziging in noord- en midden-Nederland
Soms past een bouwplan niet binnen de regels die de gemeente voor uw locatie hanteert. Een extra woning op het erf, een schuur of bedrijfspand dat woning moet worden, een woning die groter of hoger wordt dan het plan toestaat. Het omgevingsplan — sinds de Omgevingswet de opvolger van het bestemmingsplan — bepaalt wat waar mag. Wijkt uw plan daarvan af, dan is er vaak toch een route naar een vergunning. Die vraagt om een goede ruimtelijke onderbouwing en de juiste procedure.
Mestemaker Architecten maakt het ontwerp én de ruimtelijke onderbouwing, en begeleidt het traject van principeverzoek tot vergunning of vastgesteld plan. U heeft één aanspreekpunt voor de tekening en voor de gemeente.
Wanneer heeft u dit nodig
Veelvoorkomende situaties
Een tweede woning op een ruim erf of een kavel naast de bestaande woning. Een vrijkomende agrarische schuur of een voormalig bedrijfspand dat een woonbestemming moet krijgen. Een woonboerderij die in twee woningen wordt gesplitst. Een uitbreiding die buiten het bouwvlak valt, of hoger wordt dan de toegestane goot- of bouwhoogte. Een bedrijf dat wil uitbreiden op een plek waar de regels dat niet toelaten. Of een kleine woningbouwlocatie in een dorpskern.
In al die gevallen begint het met dezelfde vraag: wil de gemeente meewerken, en onder welke voorwaarden? Dat hangt af van het gemeentelijk beleid voor erven, kleine kernen en het buitengebied, van provinciale regels, en van de omgevingsaspecten op uw locatie.
Twee routes
BOPA of wijziging van het omgevingsplan
Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Het bestemmingsplan heet nu omgevingsplan en is breder van opzet: naast bestemming en gebruik gaat het ook over geluid, geur, milieu en cultuurhistorie. Tot 2032 worden de oude bestemmingsplannen omgezet naar het nieuwe stelsel.
Past een plan niet, dan zijn er twee routes. Met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) verleent de gemeente een omgevingsvergunning voor uw concrete bouwplan, zonder het omgevingsplan zelf te wijzigen. Dat is de opvolger van de vroegere kruimelgevallen en projectafwijkingen, en meestal de snelste weg. De gemeenteraad kan voor bepaalde soorten plannen bindend adviesrecht hebben. Bij een wijziging van het omgevingsplan worden de regels voor uw locatie blijvend aangepast. Dat ligt voor de hand als de nieuwe situatie duurzaam in het plan moet staan, zoals een nieuwe woonbestemming of een woningbouwlocatie.
Welke route het beste past, bespreken we vooraf met de gemeente. Het antwoord bepaalt de procedure, de doorlooptijd en welke stukken nodig zijn.
Onze aanpak
Principeverzoek, onderbouwing, procedure
Het traject begint bijna altijd met een principeverzoek of vooroverleg. Daarin leggen we het plan op hoofdlijnen aan de gemeente voor, met een korte motivering waarom de afwijking ruimtelijk aanvaardbaar is. Het antwoord laat zien of de gemeente wil meewerken, en vaak ook welke onderzoeken en voorwaarden zij verwacht.
Daarna stellen wij de ruimtelijke onderbouwing op. Die volgt een vaste opbouw: aanleiding en planbeschrijving, de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente, de juridische context, de beoordeling van de omgevingsaspecten, participatie en uitvoerbaarheid, en een conclusie met het verzoek aan het college. De onderbouwing moet aantonen dat het plan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties — het toetsingskader van de Omgevingswet.
Stikstofberekeningen met AERIUS maken we zelf. Geluidsonderzoek verzorgen vaste partners, en voor ecologie, bodem en archeologie schakelen we gespecialiseerde bureaus in. Wij coördineren die onderzoeken en verwerken de uitkomsten in de onderbouwing. Daarna verzorgen we de aanvraag of het verzoek tot planwijziging en houden we contact met de gemeente tot het besluit er ligt.
Doorlooptijd en kosten
Waar u rekening mee moet houden
Voor een BOPA beslist de gemeente in de reguliere procedure binnen acht weken na een volledige aanvraag, met één keer zes weken verlenging. Bij grotere afwijkingen kan de uitgebreide procedure gelden, met een ontwerpbesluit dat zes weken ter inzage ligt. Een wijziging van het omgevingsplan doorloopt altijd zo'n ontwerp- en inzageprocedure voordat het plan wordt vastgesteld. Het principeverzoek, het vooroverleg en de onderzoeken komen daar nog voor.
De kosten bestaan uit het ontwerp en de onderbouwing, de benodigde onderzoeken, de gemeentelijke leges en vaak een overeenkomst met de gemeente over kostenverhaal en eventuele nadeelcompensatie. Bij de bouw van een of meer woningen is de gemeente in principe verplicht haar kosten te verhalen. Welke onderzoeken nodig zijn verschilt per plan en per locatie; dat zetten we vooraf op een rij.
Werkgebied
Friesland, Drenthe, Overijssel, Flevoland
Wij werken voor particulieren, agrariërs, bedrijven en ontwikkelaars in noord- en midden-Nederland, onder meer in Weststellingwerf, De Fryske Marren, Heerenveen, Steenwijkerland, Westerveld en de Noordoostpolder. Elke gemeente heeft eigen beleid voor erven, kleine kernen en vrijkomende agrarische bebouwing. Een traject begint daarom altijd met dat beleid en een eerste gesprek met de gemeente. Gaat het om sloop van agrarische bebouwing in ruil voor een bouwkavel, kijk dan ook bij Ruimte voor Ruimte.
Veelgestelde vragen
Ik wil een extra woning bouwen op mijn erf. Kan dat?
Dat hangt af van het omgevingsplan en het beleid van uw gemeente. Een tweede woning op een erf past bijna nooit binnen de bestaande regels, dus er is een afwijking nodig: een BOPA of een wijziging van het omgevingsplan. Of de gemeente wil meewerken, hangt onder meer af van de ligging (binnen of buiten de dorpskern), de woningbehoefte, de ruimtelijke inpassing en eventuele compensatie zoals sloop van bebouwing. Een principeverzoek geeft daar vroeg duidelijkheid over.
Heb ik voor een mantelzorgwoning een planwijziging nodig?
Vaak niet. Een mantelzorgwoning in het achtererfgebied kan onder voorwaarden vergunningvrij worden gebouwd en tijdelijk voor mantelzorg worden gebruikt. Staat de woning buiten het achtererfgebied, wordt hij te groot, of moet hij na de zorgperiode blijvend als woning worden gebruikt, dan is een afwijking van het omgevingsplan wel nodig. Wij kijken dat voor u na voordat er iets getekend wordt.
Wat is het verschil tussen een BOPA en een wijziging van het omgevingsplan?
Bij een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) verleent de gemeente een omgevingsvergunning voor uw concrete plan, terwijl het omgevingsplan zelf ongewijzigd blijft. Bij een wijziging van het omgevingsplan worden de regels voor uw locatie blijvend aangepast; daarover besluit in de regel de gemeenteraad. Een BOPA is meestal sneller. Een planwijziging ligt meer voor de hand als de nieuwe situatie blijvend in de regels moet staan, bijvoorbeeld bij een nieuwe woonbestemming of een woningbouwlocatie.
Wat staat er in een ruimtelijke onderbouwing?
Een beschrijving van het plan en de huidige situatie, de toets aan rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, en de afweging van de omgevingsaspecten: inpassing in straat- en bebouwingsbeeld, woon- en leefklimaat, geluid, bodem, water, ecologie, stikstof, archeologie, verkeer en parkeren, en externe veiligheid. Daarnaast een paragraaf over participatie en de financiële uitvoerbaarheid. De onderbouwing moet aantonen dat het plan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Hoe lang duurt het?
Voor een BOPA geldt in de regel de reguliere procedure: de gemeente beslist binnen acht weken na een volledige aanvraag, met één keer zes weken verlenging. Bij grotere afwijkingen kan de gemeente de uitgebreide procedure toepassen; dan ligt eerst een ontwerpbesluit zes weken ter inzage. Een wijziging van het omgevingsplan doorloopt altijd die uitgebreide route met ontwerp, terinzagelegging en vaststelling. Daar gaan het principeverzoek, het vooroverleg en de benodigde onderzoeken aan vooraf, en die bepalen in de praktijk vaak de totale doorlooptijd.
Waar bestaan de kosten uit?
Uit het opstellen van het plan en de ruimtelijke onderbouwing, de benodigde onderzoeken (bijvoorbeeld een stikstofberekening, ecologische quickscan, bodemonderzoek, archeologie of geluid), de gemeentelijke leges, en vaak een overeenkomst met de gemeente over kostenverhaal en eventuele nadeelcompensatie (de opvolger van planschade). Welke onderzoeken nodig zijn verschilt per plan en per locatie; dat brengen we vooraf in kaart, zodat u weet waar u aan begint.
Moet ik de buren betrekken?
Onder de Omgevingswet vraagt de gemeente bij een aanvraag of u participatie heeft gedaan, en hoe. Sommige gemeenten hebben dat voor bepaalde plannen verplicht gesteld. Ook als het niet verplicht is, voorkomt een vroeg gesprek met omwonenden vaak bezwaren later in de procedure. Wij helpen bij de opzet en leggen de uitkomst vast in de onderbouwing.
In welke gemeenten werkt u?
In noord- en midden-Nederland, onder meer in Weststellingwerf, De Fryske Marren, Heerenveen, Steenwijkerland, Westerveld en de Noordoostpolder. Elke gemeente heeft eigen beleid voor bijvoorbeeld erven, woningbouw in kleine kernen en vrijkomende agrarische bebouwing; ons traject begint daarom altijd met dat beleid en een gesprek met de gemeente.